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事前プロデュース6回目・物件攻略レクチャー&行動工程コンサルティング(物件情報見分け方・初期費用の減額交渉法・開業者の今後の行動工程表)

【進行中計画】事前プロデュースの6回目は不動産攻略レクチャー。物件の探し方、不動産屋の物件情報の仕組み、関わり方、そして物件を特定できた段階の減額交渉術を学んでいただきました。その後、開業者さんの今後の行動計画をかなり細かくスケジュール表に組んであげました。このスケジュール設定は、毎回すごくありがたいと言われる部分です。これもはじめての開業者さん一人では組むことがまずできない要素ですよね。

当コラムの本文読上げ音声データ(読まずに手っ取り早く聞きたい人へ)
注:飯島本人の声ではありません。

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5月30日から始まった美容室開業オーナー様のタイミングをお借りして、事前プロデュースとはどんなことをやるのか?これを知っていただくために、当コラムにてセッションの内容を実況形式でご紹介中です。

今回で6回目となるセッションは、以下の通りです。

 

【不動産攻略レクチャー】
その1・不動産屋さんと物件情報の仕組みを知る為のレクチャー

 

これを理解しているかどうかで、不動産物件の探し方が少なからず変わると過去の歴代開業オーナーさんたちはよく言っていましたね。物件探しをするにしても、まずいきなり不動産屋さんに飛び込むべきなのか?どうやって探せばよいのか?一見、簡単なようですが、実際に行動段階となると、誰もが戸惑うようです。このレクチャーでは、物件とはどのようにして市場に公開されていくのか?公開されていない物件情報をいち早くゲットする方法など、不動産業界の仕組みを理解して、自身の物件探しに役立てる目的で受けてもらっています。

 

その2・高額な不動産取得費を減額してもらう為の交渉テクニックのレクチャー

 

これは、お目当ての物件が見つかった直後に迫られる不動産物件契約の際、いかにして初期投資総額を減額させるか、いかにして公的融資の行く末がはっきりするまで家賃発生を遅らせてもらえるかなど、不動産屋さんや大家さんが開業者にとって最大限協力してもらえるように、どのように交渉すべきかのケーススタディーをアドバイスします。これも、過去の歴代開業者の実例として、アドバイスどおり交渉した結果、信じられない程、減額ができた!という実話は数知れません。仮に、全然交渉に応じてくれなかったとしても、開業者にとってのメリットがゼロだったという事例も実際には過去ゼロなのです。すなわち、少なくとも何らかの融通はきいてもらった、ということです。

 

これら交渉のコツですが、必ずしも一定の法則性があったりするわけではありません。それは当然ですよね。不動産屋だって、大家だって、それぞれ見解や基準はすべて異なるわけですから。

なので、交渉というのは決してワンパターンではないということです。

一応、セオリー通りの交渉順序をまずは理解した上で臨むのは前提となりますが、最初の時点から展開する開業者と不動産屋のやりとり次第で、いわゆる手を変え、品を変え、をしながら、最終的に自身の開業予算の中に含まれる不動産取得費用をできる限り節約し、他の要素にその浮かせた予算を回せるようにすることが目的です。

 

間違えてほしくないのは、不動産屋さんに「値切り交渉」のようなやり方を絶対にしないことです。交渉とはいっても、むしろ「お願いする」「拝み倒す」「泣きを入れる」的な主張が実を結ぶことが多いのです。

 

事前プロデュースで飯島のコンサル下となった場合、実際に開業者さんが対象物件を見つけられた時、早速様々な商談が発生するわけですが、その時に不動産屋さん側から出てくる諸条件、主張などを、一旦受け取った上で、その都度、攻略カードを状況に応じて持ち変えて対峙するみたいな交渉が毎回展開されるのです。

正直なところ、そもそも開業者にとって都合の良い状況を突き通すということは、文字通り貸す側にとって、無理難題な条件を飲んでもらうような交渉となります。多くの開業者は、この重要なプロセスは当然初めてのことが多いはずですから、ついつい、「戦う」ようなスタイルで臨みがちです。しかしこれをやってしまうと、すべては台無しになることも少なくありません。

「あまり難しいこと言うのなら、大家さんはあなたに貸さないそうです!」

こんなこと言わせてしまったら、本音として手に入れたい好物件も消えてしまうというもの。

 

この物件は、何が何でも借りたい。
だけど、困ったことに・・・・・
なので、なんとか・・・・・のようにしていただけませんか?
これは、無理難題を承知の上でのお願いなのです。なんとかなりませんか?

 

パワーバランスは、このように戦うモードではなく、懇願モードが上手くいく確率を格段にあげます。

今回の不動産物件攻略レクチャーというのは、実際に物件を探す行動に起こす前に、絶対に知っておくべき戦略の伝授があるのです。

 

 

さて、今回のセッションはトータル2時間半でした。不動産攻略レクチャーで約1時間半。

そして、最後の1時間で、開業者さんの今後の行動計画スケジュールを非常に細かく組んであげました。これも、事前プロデュースでは毎回共通のことですが、すべての開業者さんは、実際の店舗立ち上げに至るまでの前段階では、週に1日のみの休日を使って、一歩ずつ着実に計画を進めていく必要があります。こうした非常に際どいスケジュールの中、とりこぼし無く、抜かり無く、計画を進めていくのは非常に難しいのです。

 

こうしたスケジュール管理と常に流動する予算管理も、飯島の重要な役目となります。
毎回言うように、24時間テレビで、タレントさんが挑戦する、ほぼ初めての経験となる100キロのマラソンじゃないけれど、事前のトレーニングはもちろん、本番では真横で逐一、ペース配分や、休憩のタイミング、水分補給や食事の摂取など。

この無謀なチャレンジには、究極プロのアドバイスなしには成就するわけがありませんよね。

 

飯島のプロデュースに対し、開業者さんにとっては、最初の時点では
「飯島さんって一体何をしてくれる人なの?」
おそらく、声に出さずとも、本音として、
「それが、なぜ必要なのか、ちょっとよくわからないです!」
と、言った感じでしょう。

 

まぁまぁまぁ、そりゃ、そうでしょうね、わからなくて当然だと思います。

 

飯島も、これ、ほんと長年にわたり、やってきましたが、今だに、この説明が実は一番難しいんですよね・・・

だから、今お話した、100km長距離マラソンを初挑戦する時、未経験のド素人に前人未到の達成をさせるための、期間限定パーソナルトレーナー。

これが最もわかりやすい例えかもしれません。

ちなみに、事前プロデュースまでなら、物件を決めるまでのサポートで終了となります。今回のテーマだった物件の様々な交渉までは、しっかりアドバイスします。そう、物件決定までが事前プロデュースなのです。そしてその先は、今までの数々のアドバイスを活かして、ご自身で安全に計画を進めていってください!というエンディングになります。

 

さらにフル・プロデュースの要望をいただけた場合は、その先の店舗デザイン設計〜工事、グラフィック、販促、広報他、様々な買い物の予算管理など、とにかく常にセコンドに付いて無事店舗がオープンするまでびっちり関わる。ライザップとかでいう、「結果にコミットします!」っていうアレですね。

 

だから、事前プロデュースに関しては、結果にコミットまではせず、のバージョンということになりますかね。

とはいえ、事前プロデュースであっても過去の事例では「おかげで安全な開業をすることができました!」という感謝のお便りをもらうことも多いのです。

やっぱり、いつも言うように、きちんと知識と準備を得さえすれば、誰でも安全な開業は果たせるということです。

 

したがって、bh飯島が自ら掲げるコンセプト、すなわち社会的役割としては、キャパ的にフル・プロデュースだと年間5〜6計画が限界となるので、フルプロデュースより、事前プロデュースの請負比重が多いほうが、開業者さんたちへの貢献度を感じます。事前プロデュースであれば、年間で仮に数十件であっても請負可能と想像できますからね。

 

「年間5〜6名の為の飯島さんではなく、もっと沢山の悩める開業者の為の飯島さんでいてほしいです。」

実はこれ、実際に歴代開業者さんから過去何度か頂いたありがたいお言葉なのです。

 

実際、フルプロデュースに関しては、開業者さん、飯島の双方が合意の上であること。そして、開業予算組を共に共有するわけですが、その段階でフルプロデュースの料金が、開業計画予算組の中から捻出できそうかどうかが鍵となります。

 

過去、とても熱いリクエストを頂きながらも、フルプロデュース請負にお応えできなかった事例のほとんどは、こうした予算上、フルプロデュースを組み込めないか、あるいは、飯島がキャパオーバーにより請負不能だったか、この2つの理由しかありません。

 

なので、飯島はいつもフルプロデュースで関わった開業オーナーさんとは、毎回「縁」だったと表現します。今回対応しているこの美容師さんも、現時点ではフルプロデュース請負になるかはいたって不明です。これに関してはすべて、縁次第という部分もありますが、なにより、最低でも当事者であるオーナーさんのリクエストが無い限り、飯島の方から売り込むことが一切ありません。これも2000年のbh創業時から決めて貫いていることですからね。おそらくこの先もこの基準は変えません。飯島的には、どんなに素人な開業者さんでも、最低「事前プロデュース」でのカリキュラムさえ注入すれば、絶対に失敗のない安全な開業のラインに乗れると確信しています。

 

なので、開業を目指す方々で、ご興味のある方は、ぜひまず飯島宛に直接お問い合わせください。お待ちしております。

 

 

 

◯事前プロデュース1回目・レクチャー(安全な開業の進め方を理解する)
https://www.b—h.com/news/220530-bh-pre-produce-1/

◯事前プロデュース2回目・レクチャーの続き(1回目の補足、かなり深いレベルまで)
https://www.b—h.com/news/220602-bh-pre-produce-2/

◯事前プロデュース3回目・コンセプト(社会的役割の明確化とコアターゲット設定)
https://www.b—h.com/news/220609-bh-pre-produce-3/

◯事前プロデュース4回目・コンセプトの続き(店舗デザイン設計の方向性を定める)
https://www.b—h.com/news/220613-bh-pre-produce-4/

◯事前プロデュース5回目・収支計画&開業総額計画(3年後までの収支や借入能力診断を含むセッション)
https://www.b—h.com/news/220620-bh-pre-produce-5/

 

 

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※当コラムやブログでは、コンサル中またはプロデュース中のすべての計画をご紹介しているわけではありません。あくまでも投稿の許可を頂いた開業オーナーさんのみ記事としてご紹介させていただいております。




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◯メソッド-4 融資の基礎知識(22:45)

◯メソッド-5 出店物件探しのチェックポイント(28:16)

◯メソッド-6 店舗づくりの進め方(38:01)

◯メソッド-7 開業に必要な期間・退職時期(43:09)

◯メソッド  要点まとめ(50:51)

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